套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

完善党的自我革命制度规范体系，落实全面从严治党政治责任******

　　作者：张慧（湖南省廉政建设协同创新中心研究员）

　　完善党的自我革命制度规范体系是事关自我革命整体建设的问题，是事关新时代党的建设新的伟大工程高质发展的问题。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央，以刀刃向内的政治勇气向党内顽瘴痼疾开刀，以刮骨疗毒的胆识解决缠绕党的思想作风问题，以壮士断腕的壮举推进反腐败工作等，充分表达了新一代中国共产党人推进自我革命的坚定意志和坚强决心。自我革命重在制度建设，重在建章立制，其中一个重要的方面就是落实全面从严治党政治责任，用好问责利器。

　　完善党的自我革命制度规范体系必须落实全面从严治党政治责任

　　革命者必先自我革命，自我革命是革命者的必修课，是革命者必备的素养，不断自我革命是中国共产党独特的政治品格，是中国共产党不断前进的根本动力。勇于自我革命，是我们党最鲜明的品格，也是我们党最大的优势。中国共产党的伟大不在于不犯错误，而在于从不讳疾忌医，敢于直面问题，勇于自我革命，具有积极的自我修复能力。全面理解总书记关于自我革命的论述，我们就能深深地体会到，什么是中国共产党的自我革命，中国共产党为什么要自我革命，中国共产党怎样才能实现自我革命；我们就会深刻地认识到，自我革命是中国共产党作为执政党的性质地位决定的，是中国共产党百年奋斗的宝贵经验总结。

　　中国共产党立志于中华民族伟大复兴的千秋伟业，需要进行具有许多新的历史特点的伟大斗争，需要通过党的自我革命来推进党的各方面事业的发展，党的自我革命涉及的社会领域范围之广，深层次的矛盾风险挑战之多，前所未有，其中当务之急就是要进一步完善党的自我革命制度规范体系，通过规范的制度体系为自我革命保驾护航，提供全方位的法律制度支撑，通过自我革命不断推进制度体系的改革创新，这些都是推进全面从严治党的必然要求，都是落实全面从严治党政治责任的必然要求。

　　落实全面从严治党政治责任是完善党的自我革命制度规范体系的一个重要方面，各级党组织应不断增强政治功能和组织功能，切实担负起党和人民赋予的政治责任。政治责任就是按照政治的要求推进公共政策实施的职责以及没有履行好这些职责时应承担的谴责和制裁，我们首先必须明确什么是政治责任，政治责任的内涵外延本质特征是什么。政治责任不同于其他的一般责任，如法律责任、道德责任，它是责任中的责任，落实全面从严治党的政治责任，既是完善党的自我革命制度规范体系的根本任务，又是完善党的自我革命制度规范体系的政治要求，必须将政治责任摆在首位，必须首先落实好政治责任。全面从严治党是全党共同的政治责任，各级党组织必须旗帜鲜明讲政治，要主动担负起全面从严治党主体责任，这也是坚持和加强党的全面领导的内在要求，抓住了主体责任，就抓住了关键，牵住了“牛鼻子”，就是实实在在担当政治责任。政治责任是党交给各级党组织、各位党员干部的责任，其要求是全面的、系统的，同时也是具体的、有层次的，党员干部应该准确把握全面理解，不折不扣承担起全部的政治责任。

　　完善党的自我革命制度规范体系必须准确用好问责利器

　　我们党一向主张权力与义务相统一，权利与责任相统一，有权必有责，有责必追责，如果有责不追，那么责任就形同虚设，既然我们党明确了全面从严治党的政治责任，建立相应的问责机制是理所当然的。

　　完善党的自我革命制度规范体系涉及到一系列制度法律问题，体制机制问题，发展改革问题等，所有这些问题一旦涉及到政治责任问题就有被问责的可能，问责虽然不是目的，但实践中问责是不可或缺的程序，我们一定要用好问责这一利器。

　　落实好全面从严治党政治责任，这只是完善党的自我革命制度规范体系的一个方面，另一方面也是问题的关键方面，就是必须准确用好问责利器。政治责任特指政治人员在从事政治活动的过程中应承担的一种责任，包括积极的政治责任，按照政治的要求推动其实施的职责；消极的政治责任，未能履行职责时应承担的谴责和制裁，它与政治人员在政治活动中担任的角色密切相关，政治责任本身是一个包含责任因素的概念。政治责任主要是针对现实政治而言的具有很强的现实性的一种规范，主要评价标准是制度的价值原则而不是个人的道德标准，更不能以理性主义作为政治责任的评价标准。政治责任具有相对抽象性，它不能完全由法律做出具体明确的规定，政治责任的评价和承担方式也不一样，政治责任的实现具有优先性，政治责任还可以追溯、连带等，任何时候政治责任的追究必须符合法律的精神，必须依照法定的程序进行。

　　由于政治责任主体所从事公共权力的有限性，政治责任主体责任的有限性，以及政治责任程度的有限性决定了政治责任是有限的。政治责任的实现方式一般有如下几种：一是党的追究，主要是指县级以上各级党委对党政机关中由其管理的干部应承担的政治责任进行追究；二是立法机关追究，指的是全国人大及其常委会，地方各级人大及其常委会都是我国的立法机关，它们有权对其选举、决定、任免的干部所应承担的政治责任进行追究；三是上级追究，主要指上级国家机关及其领导人对下级部门政治官员应承担的政治责任进行追究；四是自我追究，是指政治官员自认为履职不力或言行违背民意等而进行的自责；五是社会追究，指社会民众对应承担政治责任的官员直接发动的追究。政治责任问题直接关系到党的政治建设的成败问题，直接关系到全面从严治党整体建设质量问题，我们一定要以严的基调强化政治责任，用好问责利器，党员干部特别是领导干部要扑下身子干实事、谋实招、求实效，要锲而不舍落实中央八项规定精神，要持续深化纠治“四风”，坚决破除特权思想和特权行为，要从思想上固本培元，提高党性觉悟，培育政治责任意识，增强政治责任担当。

　　完善党的自我革命制度规范体系必须多头并进多措并举

　　党的自我革命是一个庞大的系统工程，涉及到社会生活的方方面面，在我们党推行自我革命的过程中必然会涉及到很多深层次社会矛盾和错综复杂的社会关系，特别是人民群众关注度比较高的法律制度问题，因此我们党要完成新时代自我革命的目标，必须要时刻保持解决大党独有难题的清醒和坚定。由于受各种因素的限制，我们的法律仍然有很多方面有待完善，我们很多制度规范体系仍然有待进一步建立，完善党的自我革命制度规范体系，落实好全面从严治党的政治责任，用好问责利器，只是其中一个重要方面，我们必须多头并进多措并举推进党的自我革命制度规范体系的完善。

　　要坚持推进制度治党、依规治党，以党章为根本，以民主集中制为核心。坚持制度治党、依规治党是完善党内法规制度体系的必然要求，是中国共产党不断推进自我革命的法律制度根据；党章是党的根本大法，是党从事一切活动的根据，完善党的自我革命制度规范体系建设只是党的若干社会实践活动的一个方面，只有在党章的指引下进行，才能高质量实现预期的目标；民主集中制是党的组织制度，以民主集中制为核心就是要求党的一切活动都必须围绕民主集中制展开，完善党的自我革命制度规范体系必须在民主集中制的指导下进行。推进党的自我革命制度规范体系的完善就是为了进一步增强党内法规的权威和执行力，形成坚持真理、修正错误，发现问题、纠正偏差的机制。党的领导是全面的、系统的、整体的，这说明党是领导一切的。健全党的统一领导、全面覆盖、权威高效的监督体系，不断推进党的自我革命制度规范体系的完善，就是全面、系统、整体落实党的领导。全面落实党的领导关键之一就是要进一步完善权力监督制约机制，加强对权力运行的制约和监督，既规范权力又保障权利，在各种监督制度中，要突出党的监督，要以党内监督为主导，其他监督密切配合，促进各类监督贯通协调，让权力在阳光下运行。政治监督的目标是预防一切形式的腐败，要完善党的自我革命制度规范体系必须强化政治监督，推进政治监督具体化、精准化、常态化，不断增强政治监督针对性、准确性、适用性，“一把手”和领导班子处于权力的中心，由于权力过于集中或者权力太大，容易脱离监督导致腐败，推进政治监督具体化、精准化、常态化重在增强对“一把手”和领导班子的监督实效。同时，我们还要发挥好政治巡视利剑作用，聚焦党的领导、党的建设、从严治党等方面的问题，聚焦各级党组织是否发挥好领导核心的作用，是否与党中央保持高度一致，是否全面准确贯彻党的路线方针政策等，其中重点在加强巡视整改和成果运用，让政治巡视实实在在发挥作用。